다나의 경제노트

  분양가가 3억대라고 해서 "3억만 있으면 되겠네" 하고 접근하면 바로 계산이 틀어져요. 이 집은 중도금이 없는 후분양이라 계약금 10%는 계약할 때, 나머지 90%는 입주할 때 한 번에 내야 하거든요.  이 글은 자격이나 일정 설명은 최소로 하고, "그래서 내 통장에 얼마가 있어야 하나" 하나만 파고들어요. 청약 접수가 11월 4일부터라 시간이 많지 않으니, 천천히 따라와 보세요. 먼저 결론부터 · 분양가는 49㎡ 약 2억 8천~3억 1천만 원, 59㎡ 약 3억 5천~3억 9천만 원이에요. · 잔금대출을 최대로 받는다고 가정해도 현금은 분양가의 20% 안팎(약 6천만~8천만 원) 이 필요해요. · 입주하면 대출 이자·원금에 월 토지임대료 42만~51만 원 이 더 붙어요. 1. 돈이 나가는 순서부터 볼게요 공고문 일정표 기준으로 정리하면 이렇게 돼요. 당첨 발표부터 계약금까지 약 4개월 이 비어 있다는 게 포인트예요. 시기 무슨 일이 있나요 내는 돈 2026.11.26 당첨자 발표 없음 2026.11.30~12.9 당첨자 서류 제출 없음 2027.3.22~4.2 계약 체결 계약금 10% (계약 전까지 입금) 2027.5.28~7.26 입주 지정 기간 잔금 90% (대출 실행 포함) 입주 후 매달 토지 사용료 납부 월 토지임대료 + 대출 상환 중도금 단계가 없어서, 계약금을 내고 나면 다음 큰 돈은 입주할 때예요. 잔금 납부 기한은 공고문에 입주지정기간 개시일(5월 28일)로 적혀 있으니, 5월 말을 기준으로 준비하시는 게 마음 편해요. 기한을 넘기면 연 7.5%(현행) 연체료가 붙어요. 2. 분양가, 정확히 얼마인가요? 공고문의 동·호별 가격표를 훑어보면 이 정도 범위예요. 층·향·동에 따라 달라서, 같은 평형이어도 수천만 원 차이가 나요. 전용 49㎡ : 약 2억 8,300만 ~ 3억 1,700만 원 전용 ...

  같은 S&P500을 따라가는 ETF인데, 미국 증시에 상장된 걸 사느냐 국내 증시에 상장된 걸 사느냐에 따라 세금이 꽤 달라져요. 시장이 출렁일수록 수익률 숫자만 쳐다보게 되는데, 결국 내 통장에 남는 돈은 세금을 떼고 난 뒤의 금액이잖아요. 그래서 오늘은 미국 상장 ETF와 국내 상장 해외 ETF의 세금 차이 를 실제 숫자 예시로 비교해 볼게요. 배당(분배금), 매매차익, 그리고 많이들 헷갈려 하시는 환율 문제까지 차례대로 보겠습니다. (2026년 10월 기준이고, 예시 금액은 이해를 돕기 위한 가정이에요.) 먼저 한눈에 보기 구분 국내 상장 해외 ETF 미국 상장 ETF 매매차익 배당소득세 15.4% 양도소득세 22% (연 250만 원 공제 후) 분배금 15.4% 원천징수 미국에서 15% 떼고 입금 금융소득종합과세 매매차익 + 분배금 모두 합산 분배금만 합산 (매매차익은 분리과세) ISA·연금계좌 담을 수 있음 담을 수 없음 표만 보면 15.4%와 22%라서 국내 상장이 무조건 유리해 보이죠. 그런데 실제로는 그렇지 않은 구간이 있어요. 아래 예시에서 확인해 보세요. 1. 분배금(배당) 세금 차이 ETF가 1년 동안 분배금으로 100만 원을 줬다고 가정해 볼게요. 국내 상장: 15.4%인 15만 4천 원이 빠지고 84만 6천 원이 들어와요. 미국 상장: 미국에서 15%인 15만 원이 빠지고 85만 원이 들어와요. 분배금만 보면 차이가 거의 없습니다. 오히려 챙겨야 할 건 다음 두 가지예요. 첫째, 분배금에는 공제가 없어요. 뒤에서 나올 250만 원 공제는 매매차익에만 해당합니다. 분배금은 받을 때마다 바로 세금이 떼여요. 매달 분배금 주는 ETF를 좋아하시는 분들이 놓치기 쉬운 부분입니다. 둘째, 국내 상장 ETF는 손실이 나도 분배금 세금은 내야 해요. 팔았을 때 손해를 봤더라도, 보유하는 동안 받은 분배금에는 세금이 붙습니다. 월 분배...

  올해 7월 1일부터 10월 7일까지, 같은 S&P500을 따라가는 ETF인데 하나는 9.61% 떨어지고 하나는 4.59% 올랐습니다. 지수는 같은데 14%p 넘게 벌어진 이유는 환율이었어요. 7월 초 1,554.90원이던 환율이 1,340.40원까지 13.79% 내려왔거든요. (출처: 글로벌이코노믹 10월 15일 보도 ) 뉴스는 보통 여기서 끝납니다. "환헤지 ETF가 이겼다"로요. 그런데 이 이야기에는 잘 안 나오는 나머지 절반이 있습니다. 환율을 막아주는 환헤지에는 비용이 드는데, 이 비용이 ETF 총보수 표 어디에도 안 찍힌다는 점이에요. 오늘은 그 숨은 비용을 숫자로 풀어보겠습니다. 환헤지 ETF, 환율만 지워주는 게 아닙니다 ETF 이름 뒤에 (H)가 붙은 상품은 환율 변동을 막아주는 환헤지형입니다. 운용사가 달러를 미리 팔기로 하는 선물환 계약을 맺어서 환율을 고정해 두는 방식이에요. 여기서 중요한 건 미국 금리가 한국보다 높을 때 선물환율이 현물환율보다 낮게 정해진다는 점입니다. 이 차이가 계약을 갈아탈 때마다 비용으로 빠져나갑니다. 그런데 이 비용은 총보수에 나오지 않습니다. 금융감독원은 이 비용이 총보수 공시에 따로 계산되지 않고 순자산가치(NAV)에 직접 반영된다고 밝혔습니다. 실제로 KODEX 미국S&P500의 총보수는 환노출형 0.0062%, 환헤지형 0.0099%로 거의 차이가 없어요. 영수증에는 안 찍히고 잔고에서 조용히 빠지는 구조인 셈입니다. (출처: 매일신문 10월 16일 보도 ) 비용의 크기는 한미 금리차가 정합니다 이 비용은 고정된 숫자가 아닙니다. 두 나라의 금리 차이를 따라 움직여요. 한국은행 기준금리 : 7월과 8월에 연속 인상해 3.00%입니다. ( 한국은행 ) 미국 연준 기준금리 : 9월에 0.25%p 올려 3.75~4.00%입니다. 금리차 : 상단 기준으로 약 1.00%p, 미국이 더 높습니다. 미국 금리가 더 높은 구간에서는 헤지를 유지하는 것...

  올해부터 시행된 배당소득 분리과세 이야기를 뉴스에서 자주 보셨을 거예요. 세율이 14%까지 내려간다니 미국 배당주나 배당 ETF를 모으고 계신 분들도 솔깃하셨을 텐데요. 먼저 말씀드리면, 이 제도는 미국 주식 배당에는 적용되지 않습니다. 대상이 국내 상장 고배당기업의 현금배당으로 정해져 있거든요. 그래서 이 글은 제도 소개에서 끝내지 않고, 해외 배당을 받는 투자자가 같은 시기에 무엇을 챙겨야 하는지에 초점을 맞췄어요. 금융소득 2,000만 원이 생각보다 가까운 숫자라는 것, 그리고 세금보다 건강보험료가 먼저 문제가 될 수 있다는 점까지 정리했습니다. (2026년 10월 11일 기준) 1. 배당소득 분리과세, 2026년에 무엇이 달라졌나 원래 이자와 배당을 합친 금융소득이 연 2,000만 원을 넘으면, 넘는 금액은 근로소득 같은 다른 소득과 합쳐져 최고 45%(지방소득세 포함 49.5%)까지 과세됩니다. 2026년부터는 여기에 예외가 생겼어요. 고배당기업에서 받은 배당만 따로 떼어, 종합과세 대신 낮은 세율로 분리과세를 선택할 수 있게 된 겁니다. 고배당기업 배당소득 구간 분리과세 세율(국세) 지방소득세 포함 2,000만 원 이하 14% 15.4% 2,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하 20% 22% 3억 원 초과 ~ 50억 원 이하 25% 27.5% 50억 원 초과 30% 33% 2026년 1월 1일 이후 받은 배당부터 적용되고, 2028년까지 한시적으로 운영됩니다. 중간배당, 분기배당, 특별배당, 결산배당 같은 현금배당이 모두 포함돼요. 고배당기업이 되려면 둘 중 하나를 충족해야 합니다. 배당성향 40% 이상 배당성향 25% 이상이면서, 전년보다 배당금이 10% 이상 증가 두 번째 요건에는 배당을 10% 이상 늘려야 한다는 조건이 붙기 때문에, 배당을 깎는 순간 혜택 대상에서 멀어질 수 있습니다. 배당주가 언제나 안전한 건 아니라는 점은 인텔·AT&T·3M ...

  연말이 가까워지면 "연금저축 600만 원에 IRP 300만 원, 900만 원 채우면 최대 148만 5천 원 돌려받는다"는 얘기가 쏟아집니다. 맞는 말이에요. 총급여 5,500만 원 이하(종합소득 4,500만 원 이하)는 공제율이 16.5%, 그 위는 13.2%라서 환급액이 148만 5천 원과 118만 8천 원으로 갈립니다. 12월 31일까지 실제로 입금한 금액만 올해 공제에 잡히고요. 그런데 이 얘기는 어디서나 볼 수 있어서 여기서는 접겠습니다. 이 글에서 다루고 싶은 건 입금한 다음이에요. 연금계좌에 미국 지수나 배당 ETF를 담고 계신다면, 2025년부터 세금이 걷히는 방식이 바뀌었거든요. 한도만 채우고 끝내면 놓치기 쉬운 부분입니다. (2026년 10월 5일 기준으로 정리했습니다.) 1. 연금계좌에서는 미국에 상장된 ETF를 못 삽니다 연금저축과 IRP에서는 SPY, QQQ 같은 미국 증시 상장 ETF를 직접 살 수 없습니다. 엔비디아 같은 개별 종목도 안 되고요. 국내 증시에 상장된 ETF만 담을 수 있어요. 그래서 미국 지수를 따라가고 싶으면 'S&P 500을 추종하는 국내 상장 ETF' 같은 상품을 사야 하는데, 이건 세금 분류가 해외 직접투자와 꽤 다릅니다. 아래 3번에서 표로 비교해 드릴게요. 참고로 S&P 500 같은 지수형 ETF는 지수에 새로 들어온 종목을 같이 담게 됩니다. 레딧의 S&P 500 편입 사례 는 앞선 글에서 다뤘어요. 이것 말고도 걸리는 게 몇 가지 있습니다. 레버리지·인버스 ETF는 연금저축, IRP 모두 안 됩니다. IRP는 주식형 같은 위험자산을 최대 70%까지만 담을 수 있어요. 연금저축은 이 제한이 없습니다. 선물 ETF는 IRP에서는 안 되고 연금저축에서는 됩니다. 2. 2025년부터 달라진 것: 배당은 15%를 떼고 들어옵니다 2024년까지는 이랬습니다. 해외 ETF에서 배당이 나오면 미국이 15%를 먼저 원천징수하는데, ...

  안녕하세요. 개인 투자자 블로거입니다. 같은 해외주식을 같은 가격에 팔았는데, 결제가 7월 말에 끝났느냐 8월 초에 끝났느냐에 따라 세금이 33만 원에서 165만 원으로 5배 차이 나는 제도가 있습니다. 올해 한시로 열려 있는 RIA(국내시장복귀계좌)입니다. 올해 12월 31일이 지나면 사라지는 제도인데, 조건이 까다로워서 계좌만 만들어 두고 혜택을 못 받는 경우가 생각보다 많습니다. 오늘은 미래에셋증권 안내문과 금융감독원 유의사항을 기준으로 놓치기 쉬운 부분만 골라서 정리해 보겠습니다. RIA, 한 문장으로 정리하면 2025년 12월 23일에 보유하고 있던 해외주식을 RIA 계좌로 옮긴 뒤 그 계좌 안에서 팔고, 판 돈을 원화로 바꿔서 1년 동안 국내 주식이나 국내 주식형 펀드(ETF 포함), 예수금으로 유지하면 해외주식 양도소득의 일부를 공제해 주는 한시 제도입니다. 공제는 2026년 12월 31일까지 판 분이 대상입니다. 함정 1. 공제율은 '판 날'이 아니라 '결제된 날'로 정해집니다 공제율은 매도 결제가 끝난 날짜 기준으로 3단계입니다. 계좌를 언제 열었는지, 주식을 언제 입고했는지는 공제율에 영향이 없습니다. 금융감독원이 7월에 안내한 사례가 이걸 잘 보여줍니다. 해외주식 매매차익이 2,000만 원일 때 7월 말까지 결제를 마치면 세금이 33만 원이지만, 결제가 8월로 넘어가 공제율이 50%가 되면 165만 원이 됩니다. 7월 31일에 팔았는데 결제가 8월 4일에 끝난 경우도 50%를 적용받는다고 합니다. 자세한 내용은 금융감독원 유의사항을 다룬 기사 에 나와 있습니다. 결제일이 과세연도를 가른다는 점은 지난번 해외주식 세금 글 에서도 다뤘는데, RIA에서는 그 결제일이 공제율까지 좌우합니다. 아래 표는 매매차익이 2,000만 원이라고 가정한 계산입니다. 세액은 (양도소득금액 - 기본공제 250만 원 - RIA 공제액) × 22%(지방소득세 포함)로 계산합니다. 구분 공제율 세금(차...

안녕하세요. 개인 투자자 블로거입니다. 지난번에 스테이킹 가입자 120만명 돌파 글을 쓰면서 "세금 문제는 아직 초보 단계라 앞으로 공부해나가겠다"고 말씀드렸었는데요, 마침 최근 관련 기사들이 쏟아지고 있어서 이번 기회에 제대로 정리해보기로 했습니다. 찾아보니 생각보다 훨씬 임박한 이슈였습니다. 가상자산 과세, 이미 세 번이나 미뤄졌던 그 얘기 맞습니다. 그런데 이번엔 분위기가 좀 다릅니다. 정부가 시행 의지를 재확인했고, 세액을 좌우하는 기준일이 벌써 코앞으로 다가와 있습니다. 스테이킹으로 이자처럼 보상을 받고 계신 분이라면, 연말 전에 꼭 한 번은 짚고 넘어가셔야 할 내용입니다. 1. 왜 하필 지금 이 얘기를 해야 할까요 가상자산 소득 과세는 2027년 1월 1일 시행으로 예정돼 있습니다. 그런데 정작 세금 계산에서 가장 중요한 기준일은 시행일이 아니라 2026년 12월 31일 입니다. 이날 시가가 원래 산 가격보다 높으면, 둘 중 더 높은 금액을 취득가액으로 인정해주는 특례가 있기 때문입니다. 즉 지금부터 12월 말까지 남은 기간 동안 내 코인의 실제 매수 기록과 가격을 정리해두느냐 아니냐가, 나중에 실제로 내는 세금 액수를 바꿀 수 있다는 뜻입니다. 최근 나온 가상자산 과세 D-100 관련 기사 를 보면 시행이 임박했다는 논조가 다시 뜨거워지고 있습니다. 시행이 확정된 건 아니지만, 최소한 "올해 안에 준비해둬야 할 것"은 지금 정리해두는 게 안전합니다. 2. 스테이킹 보상은 어떤 소득으로 잡힐까 가상자산을 팔아서 번 돈(양도소득)과 스테이킹으로 받은 보상은 성격이 다릅니다. 당국은 스테이킹이나 렌딩처럼 "코인을 맡기고 대가를 받는" 거래를 대여소득 성격으로 보고 과세를 검토하고 있습니다. 팔지 않았는데도 소득으로 잡힌다는 점에서, 은행 예금 이자와 비슷한 구조로 이해하시면 됩니다. 양도소득이든 대여소득이든 결국 "가상자산소득"이라는 하나의 틀 안에서...