고덕강일3단지 당첨되면 현금 얼마 필요할까 – 분양가 3억대, 월 토지임대료 42만~51만 원 자금계획

 

고덕강일3단지 청약 자금계획, 계산기와 아파트 모형과 동전

분양가가 3억대라고 해서 "3억만 있으면 되겠네" 하고 접근하면 바로 계산이 틀어져요. 이 집은 중도금이 없는 후분양이라 계약금 10%는 계약할 때, 나머지 90%는 입주할 때 한 번에 내야 하거든요. 

이 글은 자격이나 일정 설명은 최소로 하고, "그래서 내 통장에 얼마가 있어야 하나" 하나만 파고들어요. 청약 접수가 11월 4일부터라 시간이 많지 않으니, 천천히 따라와 보세요.

먼저 결론부터
· 분양가는 49㎡ 약 2억 8천~3억 1천만 원, 59㎡ 약 3억 5천~3억 9천만 원이에요.
· 잔금대출을 최대로 받는다고 가정해도 현금은 분양가의 20% 안팎(약 6천만~8천만 원)이 필요해요.
· 입주하면 대출 이자·원금에 월 토지임대료 42만~51만 원이 더 붙어요.

1. 돈이 나가는 순서부터 볼게요

공고문 일정표 기준으로 정리하면 이렇게 돼요. 당첨 발표부터 계약금까지 약 4개월이 비어 있다는 게 포인트예요.

시기 무슨 일이 있나요 내는 돈
2026.11.26 당첨자 발표 없음
2026.11.30~12.9 당첨자 서류 제출 없음
2027.3.22~4.2 계약 체결 계약금 10% (계약 전까지 입금)
2027.5.28~7.26 입주 지정 기간 잔금 90% (대출 실행 포함)
입주 후 매달 토지 사용료 납부 월 토지임대료 + 대출 상환

중도금 단계가 없어서, 계약금을 내고 나면 다음 큰 돈은 입주할 때예요. 잔금 납부 기한은 공고문에 입주지정기간 개시일(5월 28일)로 적혀 있으니, 5월 말을 기준으로 준비하시는 게 마음 편해요. 기한을 넘기면 연 7.5%(현행) 연체료가 붙어요.

2. 분양가, 정확히 얼마인가요?

공고문의 동·호별 가격표를 훑어보면 이 정도 범위예요. 층·향·동에 따라 달라서, 같은 평형이어도 수천만 원 차이가 나요.

  • 전용 49㎡: 약 2억 8,300만 ~ 3억 1,700만 원
  • 전용 59㎡: 약 3억 4,900만 ~ 3억 9,000만 원

이 가격은 건물 값만이에요. 땅은 SH 소유라서 땅값은 빠져 있고, 그 대신 매달 토지임대료를 내요. 그리고 공고문에 "취득세, 인지세 등 제세공과금은 포함되어 있지 않다"고 적혀 있어요. 이 부분은 뒤에서 따로 짚을게요.

3. 현금은 얼마가 있어야 할까요? (직접 계산해 봤어요)

공고문에는 잔금대출 안내가 이렇게 나와 있어요. 주택도시기금 전용 모기지로, 최대 5억 원, LTV 최대 80%, 만기 최장 40년, 고정금리 1.9~3.0% 범위에서 대출심사를 거쳐 지원할 예정이라고요. 사전청약 당첨자나 이번 공고 당첨자나 똑같이 적용돼요.

여기서 재미있는 점이 하나 있어요. 이 단지 분양가는 비싸야 3억 9천만 원대라서, 5억 원 한도는 사실상 의미가 없고 LTV 80%가 진짜 한도예요.

분양가 기준으로 LTV 80%를 최대로 받는다고 가정하고, 대표 가격 두 가지로 단순 계산해 보면 이래요.

구분 49㎡ (분양가 3억 가정) 59㎡ (분양가 3억 7천 가정)
계약금 10% 3,000만 원 3,700만 원
잔금 90% 2억 7,000만 원 3억 3,300만 원
대출 최대 (LTV 80%) 2억 4,000만 원 2억 9,600만 원
잔금 중 내 돈으로 낼 부분 3,000만 원 3,700만 원
필요한 현금 (최소) 약 6,000만 원 약 7,400만 원

쉽게 말하면 "분양가의 20%는 내 돈으로 있어야 한다"가 기본이에요. 그런데 이건 대출을 최대로 받았을 때의 최소 금액이고, 실제 대출 한도는 심사에서 정해져요. 취득세, 인지세, 이사비, 입주 후 가전·인테리어 비용은 이 표에 하나도 들어가 있지 않아요. 그래서 저는 분양가의 25% 정도를 목표로 잡는 게 안전하다고 봐요.

4. 입주하고 나면 매달 얼마가 나갈까요?

사실 청약 전에 제일 많이 놓치는 게 이 부분이에요. 입주 후에는 대출 상환금과 토지임대료, 두 가지를 같이 내야 하거든요.

토지임대료는 공고문 기준으로 49㎡는 월 42만 6,000원, 59㎡는 월 51만 1,500원이에요. 1년이면 각각 약 511만 원, 614만 원이에요. 여기에 대출 상환금을 더해 볼게요. 40년 원리금균등 상환을 가정한 단순 계산이에요.

구분 49㎡ (대출 2.4억) 59㎡ (대출 2.96억)
대출 상환 (금리 1.9%) 월 약 71만 원 월 약 88만 원
대출 상환 (금리 3.0%) 월 약 86만 원 월 약 106만 원
토지임대료 월 42만 6,000원 월 51만 1,500원
합계 월 약 114만~129만 원 월 약 139만~157만 원

"분양가 3억이면 월세보다 싸겠지" 하고 생각했다면, 이 숫자를 한 번 보고 가시는 게 좋아요. 물론 대출 원금이 줄어드는 돈이라 월세와는 성격이 달라요. 다만 매달 현금이 나가는 금액은 이 정도로 잡아야 해요.

토지임대료는 계약 후 2년이 지나기 전에는 올릴 수 없고, 그 뒤에는 강동구 평균지가상승률을 고려해서 올릴 수 있어요. 올릴 때도 주택임대차보호법상 증액 한도(현행 5%)를 넘길 수 없다고 공고문에 적혀 있어요.

5. 토지임대료 보증금 전환, 할까요 말까요?

월 토지임대료의 최대 60%를 보증금으로 바꿔서 월 부담을 줄일 수 있어요. 100만 원 단위로 선택할 수 있고, 하지 않아도 돼요. 공고문에 나온 예시(전환이율 2.5% 가정)는 이래요.

구분 49㎡ 59㎡
전환 전 월 토지임대료 42만 6,000원 51만 1,500원
60% 전환 시 내야 할 보증금 1억 2,200만 원 1억 4,700만 원
전환 후 월 토지임대료 17만 1,830원 20만 5,250원
월 줄어드는 금액 약 25만 4천 원 약 30만 6천 원

월 25만~30만 원이 줄어드니 솔깃하죠. 그런데 이걸 하려면 1억이 넘는 목돈을 보증금으로 따로 내야 해요. 위 계산에서 현금 6천만~7천만 원이 필요하다고 했는데, 거기에 1억 이상을 더 내야 한다는 뜻이에요.

판단 기준은 간단해요. "그 1억 2천만 원을 은행에 넣어두면 받을 이자(연 2.5% 가정)가, 월 25만 원 절약과 같은 금액"이에요. 그러니 내 돈이 예금 이자보다 더 벌고 있는 곳이 있으면 굳이 전환하지 않아도 되고, 대출을 더 받아서 보증금을 마련하는 건 금리가 더 비싸면 손해가 될 수 있어요.

그리고 공고문에는 이런 말이 있어요. 전환이율과 상세 내용은 향후 법령과 공사 기준에 따라 확정되고, 계약 전에 안내한다고요. 전환보증금을 대출로 마련할 수 있는지도 공고문에는 나와 있지 않아요. 그래서 이건 청약 때 결정할 일이 아니라, 계약 전에 안내를 받고 정할 일이에요.

6. 공고문 가격에 안 들어 있는 돈들

  • 인지세: 분양가 1억 초과~10억 이하는 15만 원이에요. 계약자가 전액 내고, SH 분담분(절반)은 나중에 잔금에서 빼줘요. 실제 부담은 7만 5천 원이에요.
  • 취득세: 공고문 가격에 포함되어 있지 않아요. 보통 6억 원 이하 주택은 1% 조금 넘는 수준이고, 감면 대상인지에 따라 달라져요. 정확한 금액은 본인 상황으로 따로 확인하세요.
  • 발코니 확장비용: 선택 사항이고 주택가격과 별도예요. 유형마다 다른데, 예를 들어 59B 유형은 582만 5,600원, 49F 유형은 250만 6,900원이에요.
  • 계약 후 해약: 총 주택가격의 10%를 위약금으로 공제해요. 계약금이 사실상 위약금이라서, 계약하고 나서 마음이 바뀌면 부담이 커요.
  • 잔금 선납 할인: 입주 시작 전에 잔금을 미리 내면 연 3.4%(현행) 이자만큼 깎아줘요. 대출을 쓰는 분은 해당이 거의 없지만, 현금이 넉넉한 분은 챙길 만해요.

7. 기존에 대출이 있으면 어떻게 되나요?

이 질문을 정말 많이 받으실 것 같아서, 공고문에 있는 내용과 없는 내용을 나눠서 말씀드릴게요.

공고문에 있는 것. 잔금대출은 소득·자산·주택가격과 관계없이 주택도시기금 전용 모기지를 지원할 예정이고, 대출심사를 거친다고 적혀 있어요.

공고문에 없는 것. 기존 신용대출이나 마이너스통장, 카드론이 있을 때 한도가 얼마나 줄어드는지는 나와 있지 않아요. 대출 세부 사항은 기금e든든 홈페이지나 주택도시보증공사(1566-9009)에 문의하라고만 안내돼 있고요.

그래서 이렇게 정리하시면 돼요.

  • 잔금대출은 기존 대출을 옮겨 타는 "대환"이 아니라 새로 받는 대출이에요.
  • 기존 대출이 있다면 청약 접수 전에 먼저 문의해서 한도에 영향이 있는지 확인하세요. 당첨 뒤에 알게 되면 늦어요.
  • 전세로 살고 있다면 계약(2027년 3~4월)과 잔금(5~7월) 사이에 전세보증금을 돌려받는 시기가 맞는지 따져 보세요. 보증금이 늦게 들어오면 잔금 날짜와 어긋나요.

8. 청약 접수 전에 이것만 해보세요

  1. 내가 지금 동원할 수 있는 현금이 얼마인지 적어보세요. 예금, 적금, 전세보증금 반환 예정액까지 합쳐서요.
  2. 그 돈이 분양가의 20~25%가 되는지 확인하세요. 49㎡는 약 6천만~7천만 원, 59㎡는 약 8천만~9천만 원이에요.
  3. 입주 후 월 110만~160만 원을 내고도 생활이 되는지 따져 보세요.
  4. 기존 대출이 있으면 기금e든든이나 HUG에 한도 영향을 먼저 문의하세요.
  5. 보증금 전환은 급하게 정하지 말고, 계약 전 안내를 받은 뒤에 결정하세요.

참고로 공고문에는 변경공고가 올라올 수 있다고 적혀 있어요. 접수 직전에 SH 홈페이지에서 변경공고가 있는지 꼭 한 번 더 확인하세요. 잔금대출 세부 내용은 기금e든든에서 볼 수 있어요.

자격과 일정이 궁금하시면

이 글은 돈 계획만 다뤘어요. 일반공급 1순위 자격이나 견본주택 관람 정보가 궁금하시면 제가 따로 정리해 둔 글을 보세요.

당첨되고 나면 숫자 계산은 바로 현실이 돼요. 접수 전에 계산기를 한 번만 두드려 보시고, 그래도 마음이 가면 그때 신청하셔도 늦지 않아요.

※ 이 글의 금액은 2026년 10월 16일 SH 고덕강일지구 3단지 토지임대부 분양주택 입주자모집공고문 기준이며, 대출 상환액은 40년 원리금균등 상환을 가정한 단순 계산입니다. 실제 대출 한도·금리는 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

청약 신청과 자금 계획의 최종 판단과 책임은 본인에게 있으니, 반드시 공고문을 직접 확인하세요.